一、提案背景 即墨區(qū)老舊小區(qū)改造工程猶如一場及時(shí)雨，為眾多老舊小區(qū)注入了新的活力。從房屋外立面的煥然一新到基礎(chǔ)設(shè)施的全面更新，極大地優(yōu)化了小區(qū)的硬件條件。然而，改造完成后，后續(xù)管理方面卻涌現(xiàn)出一系列錯(cuò)綜復(fù)雜且亟待解決的問題。這些問題已然成為影響居民生活品質(zhì)與城市發(fā)展質(zhì)量的關(guān)鍵要素，迫切需要我們深入剖析并探尋行之有效的解決路徑。 二、現(xiàn)存問題 （一）物業(yè)管理混亂 1. 服務(wù)質(zhì)量差 以棉麻小區(qū)為例，小區(qū)內(nèi)垃圾清理工作嚴(yán)重滯后，垃圾桶常常處于爆滿狀態(tài)且長時(shí)間無人清理，導(dǎo)致垃圾外溢至周邊道路，刺鼻氣味彌漫，給居民日常生活帶來極大困擾。同時(shí)，在安保方面，小區(qū)門禁系統(tǒng)早已損壞，形同虛設(shè)，外來人員和車輛可自由出入，居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全難以得到有效保障。交通小區(qū)也存在類似情況，小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生狀況堪憂，樓道內(nèi)雜物堆積如山，墻壁上小廣告隨處可見，物業(yè)管理公司卻未采取有效舉措進(jìn)行清理整頓。交通小區(qū)分為交通一區(qū)、交通二區(qū)、交通三區(qū)，這幾個(gè)小區(qū)由于物業(yè)管理不善，垃圾清理不及時(shí)、公共區(qū)域雜亂等問題嚴(yán)重影響了居民的生活環(huán)境。 2. 人員配置不合理 不少老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司為降低成本，在人員配置上嚴(yán)重不足。如環(huán)秀苑小區(qū)，占地面積較大且居民數(shù)量眾多，但保潔人員卻寥寥無幾，致使小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的衛(wèi)生清掃頻率極低，角落處垃圾隨處可見。在安保方面，由于安保人員數(shù)量不足，巡邏路線和時(shí)間安排不合理，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)存在大量安全監(jiān)控死角，一些盜竊案件時(shí)有發(fā)生，居民人心惶惶。福臨花園小區(qū)在改造后也因物業(yè)人員配置問題，致使小區(qū)管理混亂，衛(wèi)生和安保工作無法有效開展。 （二）公共設(shè)施維護(hù)缺失 3. 維護(hù)責(zé)任不明確 老舊小區(qū)改造后的公共設(shè)施維護(hù)責(zé)任界定模糊，是當(dāng)前面臨的一大難題。在文化小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的路燈在改造完成后不久便出現(xiàn)大量損壞情況，居民向物業(yè)管理公司反映，物業(yè)卻聲稱路燈是改造工程的一部分，應(yīng)由政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)維修；而政府部門則認(rèn)為路燈的維護(hù)已移交給物業(yè)，雙方相互推諉，使得路燈長時(shí)間處于損壞狀態(tài)，居民夜間出行只能摸黑，給老人和兒童帶來極大安全隱患。類似情況在江南花園六期也存在，小區(qū)內(nèi)的健身器材在使用一段時(shí)間后出現(xiàn)零部件松動(dòng)、損壞等問題，但由于責(zé)任不明確，一直無人維修，導(dǎo)致這些健身器材無法正常使用，淪為小區(qū)內(nèi)的擺設(shè)。 4. 缺乏維護(hù)資金 公共設(shè)施的維護(hù)需要充足的資金支持，然而老舊小區(qū)在這方面卻面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。許多老舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用較低，收繳率不高，根本無法滿足公共設(shè)施維護(hù)的成本需求。例如福臨花園，其物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年未變，且部分居民拖欠物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)陷入困境。此外，小區(qū)又沒有其他穩(wěn)定的資金來源。例如，小區(qū)內(nèi)的電梯因缺乏維護(hù)資金，經(jīng)常出現(xiàn)故障，給居民出行帶來極大不便；消防設(shè)施老化、損壞，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想。 （三）居民參與機(jī)制匱乏 5. 居民參與意識(shí)淡薄 在老舊小區(qū)管理中，居民參與意識(shí)淡薄是一個(gè)普遍現(xiàn)象。以文化小區(qū)為例，社區(qū)多次組織關(guān)于小區(qū)停車管理、綠化改造等問題的討論會(huì)議，但參加的居民人數(shù)極少。居民們普遍認(rèn)為這些事務(wù)是物業(yè)或政府的責(zé)任，與自己無關(guān)，缺乏主動(dòng)參與小區(qū)管理的積極性。在交通小區(qū)，盡管小區(qū)內(nèi)存在一些環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)施損壞等問題，但居民們往往只是抱怨，卻不愿意參與到解決問題的行動(dòng)中來。 6. 溝通渠道不暢 物業(yè)與居民、政府與居民之間缺乏有效的溝通渠道，導(dǎo)致信息傳遞不暢，問題無法及時(shí)解決。在環(huán)秀苑小區(qū)，居民發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的污水管道堵塞問題后，不知道向哪個(gè)部門反映，物業(yè)電話經(jīng)常無人接聽，即使反映了問題，也得不到及時(shí)的回應(yīng)和處理。在福臨花園，居民對小區(qū)的物業(yè)管理有一些建議和意見，但沒有合適的途徑反饋，只能在私下里議論，無法形成有效的溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制。 （四）小區(qū)停車規(guī)劃亂問題 以城市花園小區(qū)為例，在停車規(guī)劃方面呈現(xiàn)出嚴(yán)重混亂的局面。一方面，小區(qū)內(nèi)停車位數(shù)量嚴(yán)重不足，隨著居民私家車保有量的快速增加，原有的停車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足需求，導(dǎo)致大量車輛只能在小區(qū)道路兩旁隨意停放。這不僅占用了消防通道、急救通道等生命通道，還嚴(yán)重影響了小區(qū)內(nèi)正常的交通秩序，車輛進(jìn)出困難，經(jīng)常出現(xiàn)擁堵情況。另一方面，小區(qū)內(nèi)停車管理混亂，沒有合理的停車引導(dǎo)標(biāo)識(shí)和規(guī)范的停車管理制度。外來車輛隨意進(jìn)入小區(qū)停放，進(jìn)一步加劇了停車難問題。而且部分居民為了方便自己停車，私自占用公共空間設(shè)置地鎖等障礙物，引發(fā)了鄰里之間的矛盾和糾紛，嚴(yán)重影響了小區(qū)的和諧氛圍。 三、建議措施 （一）完善物業(yè)管理體系 7. 加強(qiáng)物業(yè)監(jiān)管與考核 政府相關(guān)部門應(yīng)制定一套全面、細(xì)致且具有可操作性的老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)涵蓋環(huán)境衛(wèi)生、安保措施、設(shè)施維護(hù)、綠化管理等各個(gè)方面，明確規(guī)定每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?？己宿k法應(yīng)包括定期檢查和不定期抽查兩種方式，檢查人員可由政府工作人員、社區(qū)代表和居民代表組成。對于考核不達(dá)標(biāo)的物業(yè)企業(yè)，要下達(dá)書面整改通知，責(zé)令其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成整改，并提交整改報(bào)告。若多次整改仍不合格，取消其在老舊小區(qū)的服務(wù)資格，并將其列入黑名單，限制其在一定期限內(nèi)參與其他老舊小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)。同時(shí)，設(shè)立優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，每年評選出在老舊小區(qū)管理中表現(xiàn)突出的物業(yè)企業(yè)，給予一定的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)和榮譽(yù)稱號(hào)，如“即墨區(qū)老舊小區(qū)優(yōu)秀物業(yè)管理示范企業(yè)”，并通過媒體進(jìn)行宣傳報(bào)道，提高其社會(huì)聲譽(yù)。 8. 優(yōu)化物業(yè)人員配置 根據(jù)每個(gè)老舊小區(qū)的實(shí)際規(guī)模、居民數(shù)量、設(shè)施情況等因素，科學(xué)合理地確定物業(yè)人員的配置數(shù)量。例如，對于面積較大、居民較多的環(huán)秀苑小區(qū)和交通小區(qū)，應(yīng)適當(dāng)增加保潔人員和安保人員的數(shù)量。保潔人員應(yīng)保證每天對公共區(qū)域進(jìn)行至少一次全面清掃，并在垃圾投放高峰期增加清運(yùn)次數(shù)；安保人員要確保 24 小時(shí)不間斷巡邏，合理規(guī)劃巡邏路線，重點(diǎn)關(guān)注小區(qū)的出入口、停車場、樓道等關(guān)鍵區(qū)域。同時(shí)，要求物業(yè)管理公司招聘具有專業(yè)技能和良好職業(yè)道德的人員擔(dān)任保潔、安保等工作，并定期組織培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容可以包括服務(wù)意識(shí)培養(yǎng)、工作技能提升、安全知識(shí)普及等方面。政府可以與專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作，為物業(yè)人員培訓(xùn)提供一定的補(bǔ)貼，降低物業(yè)企業(yè)的培訓(xùn)成本。 （二）明確公共設(shè)施維護(hù)責(zé)任與資金來源 9. 界定維護(hù)責(zé)任主體 政府應(yīng)盡快出臺(tái)專門針對老舊小區(qū)改造后公共設(shè)施維護(hù)責(zé)任界定的詳細(xì)規(guī)定。對于小區(qū)內(nèi)的路燈、健身器材、綠化設(shè)施等公共設(shè)施，在質(zhì)保期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，質(zhì)保期過后，明確規(guī)定由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)日常維護(hù)和小修小補(bǔ)；對于涉及到小區(qū)整體結(jié)構(gòu)安全、水電氣管網(wǎng)等專業(yè)性較強(qiáng)的設(shè)施，如文化小區(qū)的污水管道、江南花園六期的供電線路等，在出現(xiàn)問題時(shí)，由物業(yè)管理公司及時(shí)向政府相關(guān)專業(yè)部門報(bào)告，由專業(yè)部門負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用可根據(jù)具體情況從專項(xiàng)維護(hù)基金或政府財(cái)政中列支。同時(shí)，建立嚴(yán)格的責(zé)任追溯機(jī)制，對于因責(zé)任不清導(dǎo)致公共設(shè)施損壞或維修不及時(shí)的情況，要對相關(guān)責(zé)任方進(jìn)行問責(zé)。 10. 建立專項(xiàng)維護(hù)基金 設(shè)立專門的老舊小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)專項(xiàng)基金，多渠道籌集資金。政府財(cái)政每年應(yīng)安排一定比例的專項(xiàng)資金，納入基金賬戶。例如，可以根據(jù)老舊小區(qū)的數(shù)量、規(guī)模等因素，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行資金分配。同時(shí)，充分挖掘小區(qū)內(nèi)的公共資源收益，如停車位收費(fèi)、廣告位出租、小區(qū)內(nèi)公共房屋租賃等，將這些收益的一定比例提取出來注入基金。在福臨花園，可以合理規(guī)劃停車位，提高停車位的使用率和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加小區(qū)的公共收益。此外，鼓勵(lì)居民以自愿繳納的方式參與基金建設(shè)，可以根據(jù)居民的意愿設(shè)定不同的繳費(fèi)檔次和優(yōu)惠政策，如一次性繳納一定金額的居民，可以在一定期限內(nèi)享受物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等?；饝?yīng)由專門的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理，該機(jī)構(gòu)應(yīng)由政府相關(guān)部門、社區(qū)代表和居民代表共同組成，確保資金的使用透明、合理、?？顚Ｓ?。 （三）建立健全居民參與機(jī)制 11. 提高居民參與意識(shí) 社區(qū)和物業(yè)應(yīng)聯(lián)合開展形式多樣、內(nèi)容豐富的宣傳教育活動(dòng)，提高居民對老舊小區(qū)管理的參與意識(shí)?？梢栽诿總€(gè)小區(qū)內(nèi)設(shè)置固定的宣傳專欄，定期發(fā)布小區(qū)管理的相關(guān)信息，包括物業(yè)管理的工作內(nèi)容、公共設(shè)施的維護(hù)情況、小區(qū)內(nèi)的重要事項(xiàng)等。同時(shí)，開展主題活動(dòng)，如“老舊小區(qū)是我家，管理靠大家”系列活動(dòng)，在活動(dòng)中組織居民參與小區(qū)環(huán)境整治、公共設(shè)施清潔等實(shí)踐，讓居民親身體驗(yàn)小區(qū)管理的重要性。在文化小區(qū)和交通小區(qū)，可以通過舉辦社區(qū)文化節(jié)、鄰里節(jié)等活動(dòng)，增強(qiáng)居民之間的聯(lián)系和對小區(qū)的歸屬感，激發(fā)居民參與小區(qū)管理的熱情。 12. 暢通溝通渠道 建立多元化、便捷的溝通渠道，確保居民的聲音能夠及時(shí)傳達(dá)給物業(yè)和政府相關(guān)部門。在每個(gè)小區(qū)的顯著位置設(shè)置意見箱，并定期開箱收集居民的意見和建議，對于居民反映的問題要及時(shí)進(jìn)行整理和分類。利用現(xiàn)代信息技術(shù)，開發(fā)專門的老舊小區(qū)管理 APP 或微信公眾號(hào)，居民可以通過手機(jī)隨時(shí)隨地反映問題、查詢問題處理進(jìn)度、對物業(yè)管理進(jìn)行評價(jià)等。在環(huán)秀苑小區(qū)和福臨花園等小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，逐步推廣。同時(shí)，定期召開居民座談會(huì)、聽證會(huì)等，對于小區(qū)內(nèi)的重大事項(xiàng)，如物業(yè)費(fèi)調(diào)整、公共設(shè)施建設(shè)和改造方案等，必須充分聽取居民的意見和建議，讓居民參與到?jīng)Q策過程中來。 （四）解決城市花園小區(qū)停車規(guī)劃問題 13. 增加停車位數(shù)量 對城市花園小區(qū)進(jìn)行全面規(guī)劃，合理利用小區(qū)內(nèi)的閑置空間，如綠地邊緣、道路拓寬部分等，增加停車位數(shù)量?？梢钥紤]建設(shè)立體停車位，提高空間利用率。在增加停車位的過程中，要充分征求居民的意見，平衡好停車需求和小區(qū)綠化、休閑空間等其他功能的關(guān)系。 14. 規(guī)范停車管理 建立完善的停車管理制度，設(shè)置清晰的停車引導(dǎo)標(biāo)識(shí)，規(guī)范車輛進(jìn)出和停放秩序。安裝道閘系統(tǒng)，對外來車輛進(jìn)行嚴(yán)格管控，限制外來車輛在小區(qū)內(nèi)長時(shí)間停放。同時(shí)，加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)停車情況的巡查，及時(shí)處理違規(guī)停車行為。對于私自占用公共空間設(shè)置地鎖等障礙物的行為，要堅(jiān)決予以拆除，并對相關(guān)居民進(jìn)行教育和處罰。 15. 協(xié)調(diào)各方利益 成立由社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)、居民代表組成的停車管理協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決停車過程中出現(xiàn)的各種問題，如鄰里糾紛、停車位分配爭議等。通過民主協(xié)商的方式，制定公平合理的停車方案，確保小區(qū)停車規(guī)劃有序推進(jìn)。 四、預(yù)期效果 通過實(shí)施上述措施，有望從根本上改善即墨區(qū)老舊小區(qū)改造后的后續(xù)管理狀況。物業(yè)管理將更加科學(xué)、規(guī)范、有序，服務(wù)質(zhì)量得到顯著提升，居民能夠在整潔、安全的環(huán)境中生活。公共設(shè)施維護(hù)責(zé)任明確、資金充足，能夠得到及時(shí)有效的維護(hù)和更新，延長其使用壽命，保障居民的正常使用需求。居民參與小區(qū)管理的積極性和主動(dòng)性將大大提高，形成政府、物業(yè)、居民三方緊密合作、共同治理的良好局面。對于城市花園小區(qū)，停車規(guī)劃將更加合理有序，停車難和停車亂的問題得到有效解決，鄰里關(guān)系更加和諧。這將真正讓老舊小區(qū)成為居民安居樂業(yè)的溫馨家園，進(jìn)一步提升即墨區(qū)的城市形象和居民的生活滿意度，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。?
